Accueil arrow Lois & Programmes de Défiscalisation 2017 arrow Nue-propriété ou usufruit
Financiere Cayrel | 21-11-2017
>>> En savoir plus :

    02.40.76.74.76
Cliquez ici, nous vous rappelons

Accueil
Notre Cabinet
La Presse parle de nous
Ingénierie Patrimoniale
Les Marchés Financiers
Entreprises
Placement Financier et Assurance-vie
Lois & Programmes de Défiscalisation 2017
Gestion Appartements et Pavillons
Retraite, parts de SCI & SCPI avec forte rentabilité
Simulation Personnalisée
Vos souhaits
Nos réalisations
Plan du Site
Mentions Légales
Nous Contacter
DEFICIT FONCIER
Actualités
News
Promo du mois
Placements financiers

 

defiscalisation malraux girardin loueur investissement assurance immobilier épargne capitalisation salariale Pinel outre mer épargne salariale épargne retraite assurance vie loueur en meublé loi Girardin Monuments Historiques loi Malraux investissement immobilier reduction impot immobilier nue-propriété

 
 
 
Démembrement : nue-propriété ou usufruit

 

La Nue-Propriété

 

1. Définition

 La nue-propriété est un droit réel principal, issu du démembrement de la pleine propriété. Il donne à son titulaire le droit de disposer d'un bien, mais ne lui en confère ni l'usage ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l'usufruitier.

 

2. Objectif et intérêt

L'objectif pour l'investisseur privé, acquéreur de la nue-propriété, est de réaliser une acquisition immobilière dans des conditions tarifaires et de sécurisation optimales en éliminant tous risques ou contraintes locatives.

L'investissement est totalement orienté vers la capitalisation.

Les intérêts de l'acquisition en Nue-propriété sont multiples :

 - sur le plan financier, l'investisseur privé acquiert la nue-propriété du bien pour 60% de sa valeur en pleine propriété sur le marché libre. Il en découle une économie directe sur les frais notariés et surtout un endettement moindre pour l'acquisition d'un bien dont la valeur en pleine-propriété est mécaniquement plus élevée.

L'opération peut être financée à 100% par un crédit (amortissable, in fine) ou en fonds propres.

A l'issue des 15 ans, l'investisseur recouvrira la pleine propriété automatiquement sans frais, ni fiscalité.

 - En terme de gestion, le démembrement de propriété permet à l'investisseur de se dégager totalement des contraintes et des risques inhérents à la gestion locative. Ces derniers sont supportés par l'usufruitier (frais de gestion, vacances locatives, impayés, taxes, coûts d'entretien et travaux...).

 - sur le plan fiscal, l'acquéreur en Nue-propriété bénéficie d'une fiscalité avantageuse :

     déduction de la totalité des intérêts sur les revenus fonciers existants et à venir pendant 10 ans,

     ISF et taxe foncière à la charge de l'usufruitier,

     aucun impôt supplémentaire,

     prise en compte de la valeur en pleine propriété à la date d'acquisition de la nue-propriété pour le calcul de la plus-value.

 

L'usufruit

L'usufruit est le droit de jouir d'un bien dont un autre à la propriété et d'en percevoir les revenus. Il peut être établi par convention au profit d'une personne morale, pour une durée allant de 15 à 20 ans, en vue de la location de logements.

L'usufruitier est le plus souvent un bailleur social ou institutionnel spécialiste de la gestion locative présentant tous les gages de pérennité et de solvabilité nécessaire à la sécurité et à l'entretien du logement du nu-propriétaire.

Pendant la durée du droit de jouissance, le bailleur prend en charge :

 - La recherche et la gestion des locataires,

 - l'entretien, les réparations ainsi que l'ensemble des travaux visés à l'article 606 du Code Civil,

 - le paiement de toutes les charges afférentes au bien (taxe foncière, assurances...).

 A l'extinction de l'usufruit, le bailleur a l'obligation contractuelle de remettre le bien en état et libre de tout droit au travers des rapports entre le nu-propriétaire et l'usufruitier tels que définis dans l'acte de vente.

D'un point de vue pratique, conformément aux articles L253-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH), 1 an avant la fin de l'usufruit, l'usufruitier est tenu de rappeler au nu-propriétaire et au locataire les dispositions qui devront être prises, à savoir :

6 mois avant la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire peut proposer au locataire un nouveau bail libre ou lui donner congé pour vendre ou occuper lui-même le logement,

3 mois avant la fin de l'usufruit, le locataire qui aura refusé l'offre du nu-propriétaire se verra proposer la location d'un nouveau logement. En cas de nouveau refus, il sera déchu de tout titre d'occupation et devra libérer le logement à l'expiration de l'usufruit.

Le démembrement apporte aux bailleurs une solution aux problèmes de coût très élevé du foncier et des travaux, qui rendent difficile la réalisation de nouveaux programmes en centre ville.

Par ailleurs, il a pour conséquence de diminuer le coût de revient du bien pour le bailleur grâce à l'injection de capitaux privés dans l'opération. En retour, les investisseurs privés demandent que soit respecté un cahier des charges dont les prestations sont élevées. 

 Les clés de répartition pour le démembrement temporaire

Nombre d’années

Répartition

5

79/21

7

73/27

10

65/35

 Les articles 578 à 624 du Code Civil définissent la notion d'usufruit.

Les articles 815 à 818 du Code Civil définissent la notion de nue-propriété. 

 

>>> Pour plus d'informations n'hésitez pas à nous contacter :
Cabinet Financière André Cayrel - 44000 Nantes
Tél : 02.40.76.74.76
Fax: 02.40.16.26.48

 
 
 
   
     


©
2017 Financière Cayrel - Hebergement et Conception : West-WebWorld