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Financiere Cayrel | 21-11-2017
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Loueur en Meublé Professionnel (LMP) 2009 & Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) 2009
dans le cadre de l'IRPP et de l'IS

1/ LMP - LMNP à l'IRPP

Un investisseur qui met en location un logement meublé est considéré comme un loueur en meublé. Il existe deux catégories : le Loueur en Meublé Professionnel ou LMP et le Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP
 
Le Loueur en Meublé Professionnel ou LMP à l'IRPP

est la personne physique ou une société de personnes (EURL, SARL ou SNC) soumise à l'impôt sur le revenu qui loue de manière habituelle des locaux d'habitation meublés. A noter qu'un seul logement peut suffire pour avoir la qualité de Loueur en Meublé Professionnel. L'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) sous-entend donc que l'on opte pour une activité commerciale.

Le Loueur en Meublé Professionnel à obligation de :

- s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés,
- réaliser plus de 23 000 euros HT de recettes annuelles en location en meublé et retirer de cette activité au moins 50% de son revenu global, article 151 septies du CGI (Code Général des Impôts),
- exercer de manière habituelle la location de locaux d'habitation meublés

Régime fiscal lié au statut LMP :


L'Activité de loueur en meublé professionnel relève de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) - article 34 du CGI.
Toutes les charges sont intégralement déductibles, qu'elles soient liées à l'investissement, c'est-à-dire les frais d'établissement et les frais d'acquisition, ou à l'activité : les charges d'emprunt (dont les frais de dossier, intérêts, frais d'hypothèque, etc.) les taxes, les dépenses d'entretien, les charges de copropriété, les frais comptables et juridiques etc.

La Particularité du statut LMP est qu'il permet à l'investisseur d'imputer l'intégralité des déficits résultants de ces charges déductibles sur son revenu global (article 156-1 4° du CGI)

Les règles comptables permettent d'amortir le bien selon le mode linéaire sur une période de 20 ans et le mobilier sur une période de 7 ans. Selon l'article 39 du CGI, les amortissements comptables sont déductibles à concurrence de la différence entre les loyers et les charges locatives ; pour le solde, ils sont reportables indéfiniment et déductibles des résultats futurs.

Au terme de 5 ans à compter de la date d'acquisition, la plus-value de cession du bien est totalement exonérée d'impôt, dans la mesure où les recettes ne dépassent pas 152.450 euros l'année de la vente et la précédente (article 151 septies du CGI).

L'inscription au RCS peut entraîner l'assujettissement aux organismes de couverture sociale des travailleurs indépendants.

Un loueur en meublé professionnel a tout intérêt à opter pour le réel simplifié. Il peut déduire de son revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité. Le loueur en meublé professionnel ne peut amortir ses investissements selon le mode dégressif.

Le LMP qui exerce à titre personnel bénéficie de l'exonération de ses plus-values au bout de 5 ans si ses recettes brutes locatives annuelles ne dépassent pas 152.450 euros. Cette exonération s'applique aussi si l'activité est pratiquée par le biais d'une EURL ou d'une SARL de Famille, dans la mesure où la société a opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.

Tous les loueurs LMP ou LMNP sont assujettis à la Taxe Professionnelle.


La loi prévoit certains cas d'exonération. Il s'agit de la location ou de la sous location d'une partie de l'habitation principale, dès lors que le locataire en fait sa résidence principale.
Autre cas d'exonération : les modalités de classement concernant ces meublés de tourisme ont été fixées par un arrêté interministériel du 28/12/1976.
Ne peuvent être considérés comme meublés de tourisme que des logements qui sont destinés à être loués à des vacanciers et qui comportent un minimum de confort. L'exonération de la taxe professionnelle est soumise à une délibération du conseil municipal.

 
Un logement avec un minimum d'habitation :

Le locataire doit bénéficier de la fourniture d'objets mobiliers en nombre suffisant pour que le local dispose d'un minimum d'habitabilité. Les meubles dont est pourvu le local doit suffire pour le locataire puisse y vivre sans avoir besoin d'y rajouter que que meuble que ce soit.
Le bail établi par le propriétaire et le locataire doit spécifier qu'il s'agit d'une location meublée. Il convient d'y adjoindre un inventaire détaillé des meubles loués.
 
LMP - LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL
en 2009, le statut est bousculé

Désormais, pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, il faut remplir de façon cumulée les trois conditions suivantes (contre deux auparavant) :

1) un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,

2) les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscale excèdent 23000 euros,

3) ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

Les critères permettant de qualifier l'activité de loueur en meublé comme professionnelle seront plus difficiles à satisfaire. En effet, le contribuable doit désormais satisfaire à la fois à la condition relative au montant annuel des recettes mais aussi au critère de l'importance des revenus tirés de la location meublée par rapport aux autres revenus.

Mesure transitoire :

La nouvelle définition des loueurs professionnels s'applique à compter de l'imposition des revenus de 2009 à l'ensemble des personnes réalisant des locations meublées, y compris les locations en cours.
Une mesure transitoire a été prévue pour l'appréciation de la troisième condition. Le montant des recettes afférentes à des locations débutées avant le 1er janvier 2009 ou afférentes à des immeubles acquis ou réservés avant cette même date est majoré avant d'être comparé aux revenus d'activité du foyer.
Le coefficient multiplicateur est de 5.

Sont concernés, les immeubles acquis ou achevés avant le 31/12/2008 ainsi que ceux acquis en état futur d'achèvement, en état futur de rénovation ou à terme avant cette date. Sont également concernés, les immeubles réservés avant le 1er janvier 2009 dans le cadre d'une acquisition en état futur d'achèvement ou d'une acquisition à terme.

Cette majoration de recettes s'effectue de manière dégressive dans le temps : elle est diminuée de deux cinquièmes du montant des recettes par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de 10 années à compter du début de celle-cie. Ce délai de 10 ans conduit à faire bénéficier de la mesure transitoire l'ensemble des locations ayant débuté depuis 2000.

Pour chaque contribuable, le passage au régime de loueur non professionnel se produira au titre de l'année au cours de laquelle le coefficient multiplicateur sera trop faible pour compenser le différentiel entre les recettes de location et les revenus d'activité.

Exemple : Un contribuable exerce une activité de location meublée depuis 2006 et réalise de manière constante 24 000 € de recettes. A compter de 2009, le montant de recettes à comparer à ses revenus d'activité sera le suivant :

 
Années
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Recette
réelles
24 000
24 000
24 000
24 000
24 000
24 000
24 000
24 000
Recettes
majorées

91 200
(24000x5)
-
(24000 x
2/5 x 3)

 

81 600
72 000
62 400
52 800
43 200
33 600
24 000


Régime des loueurs professionnels :

Sous réserve d'une modification concernant le seuil d'application du régime d'exonération des plus-values professionnelles, le régime des loueurs professionnels relevant d'un régime réel d'imposition est inchangé. Comme auparavant, les déficits retirés de l'activité de location meublée exercée à titre professionnel restent imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation.
La situation des loueurs en meublé professionnels est toutefois améliorée sur un point : les charges engagées avant le commencement de la location (charges financières tout particulièrement) peuvent désormais donner lieu à une déduction du revenu global.

Charges inchangées avant le début d'activité :
S'agissant des ventes en l'état futur d'achèvement, l'administration considérait jusqu'à présent que les déficits antérieurs à la période de location étaient des déficits non professionnels qui, dans le cadre du nouveau régime 2009, ne devraient pouvoir s'imputer que sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes.

Désormais, les déficits non imputés provenant des charges engagées en vue d'une location meublée avant la livraison ou l'achèvement de l'immeuble peuvent être imputés par tiers sur le revenu global des trois premières années de location.

Exonérations des plus values :
Les loueurs professionnels restent soumis au régime des plus-values professionnelles.
Ils sont donc susceptibles de bénéficier de l'exonération prévue à l'article 151 septies du CGI si l'activité est exercée depuis au moins 5 ans à titre professionnel et que le montant de leurs recettes n'excède pas les seuils de recettes prévus à cet article.

Les seuils d'exonération des plus-values sont fixés à 250 000 euros pour les contribuable exerçant une activité de vente ou de fourniture de logement et à 90 000 euros pour les autres prestataires de service.
Alors que les seuils de recette à prendre en compte pour les loueurs en meublé étaient jusqu'à présent ceux des activités de vente et de fourniture de logement, il conviendra désormais de retenir ceux des autres prestations de services. Le seuil permettant d'accéder à une exonération totale sera donc ramené de 250 000 euros à 90 000 euros. Une exonération partielle s'appliquera lorsque les recettes n'excèderont pas 126 000 euros au lieu de 350 000 euros auparavant.

Cette mesure aboutit en pratique à priver de toute exonération les contribuables dont les recettes annuelles sont comprises entre 126 000 euros et 350 000 euros.

Ne sont pas concernés, les gîtes ruraux, les meublés de tourisme ni les chambres d'hôtes.

 
Le Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP à l'IRPP

est la personne qui loue un ou plusieurs logements meublés. Il doit percevoir moins de 23 000 euros de recettes annuelles et son activité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus. Personne voulant se constituer un patrimoine immobilier pour préparer sa retraite.

Divers types de logements sont concernés par la location meublée :
- locations saisonnières, chambres d'hôtes, chambres meublées, gîtes ruraux, logements en résidence de tourisme.

Principes de la défiscalisation LMNP :

Les revenus de la Location Meublée Non Professionnelle directement concernés par la réforme de la micro-entreprise votée dans la loi de 1999. Cette loi permet aux acheteurs de logements en résidences avec services d'obtenir des revenus locatifs soumis au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 70% du CA.
Ainsi, le Loueur en Meublé Non Professionnel n'est imposé que sur 29% de ses revenus locatifs, jusqu'à 76.225 euros. Il n'y a pas de possibilité de récupération de la TVA. Il faut faire une déclaration comme loueur en meublé non professionnel et on peut ainsi récupérer la TVA avec la pratique des amortissements.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel garde toujours la possibilité de choisir entre cet abattement forfaitaire de 71% ou l'imputation réelle de l'ensemble de ses frais et charges sur les revenus locatifs qu'il encaisse, s'il estime que les déductions dépasseront 70% des recettes.

Montage financier en LMNP :

La solution généralement retenue est celle du prêt IN FINE. Elle est, de plus, parfaitement adaptée aux montages des Loueurs en Meublés Non Professionnels.
Ce montage consiste, à l'origine, en un prêt IN FINE qui réclame un versement ou un adossement égal ou supérieur à 10% du montant du prêt sur un contrat d'assurance vie et ensuite, le placement de l'économie d'impôts générée par les frais de 1er établissement + la TVA sur les frais d'ingénierie et le mobilier.

Ensuite, le versement d'une prime périodique mensuelle pendant la durée du prêt permettant de reconstituer le capital IN FINE dû.

2/ LMP - LMNP à l'I.S.

Déduction de ou des acquisitions selon certaines conditions sur le résultat imposable de la société à l'IS


LMNP - LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL
Nouveau Régime 2009

Le régime des loueurs en meublé non professionnels est modifié sur 3 points :
- Les règles d'imputation des déficits,
- le régime des micro-entreprises
- la base d'amortissement des biens loués.

Aucune modification n'est apportée au régime des plus-values applicable en cas de cession de biens immobiliers qui reste celui des particuliers.

Règles d'imputation des bénéfices :
Les modalités d'imputation des déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels sont modifiées. Ils ne sont plus imputables sur les autres bénéfices industriels et commerciaux non professionnels mais uniquement sur les bénéfices de même nature.
En contrepartie, le délai d'imputation est porté à 10 ans comme en matière de revenus fonciers. L'imputation ne peut donc être effectuée que sur des bénéfices retirés d'une activité de location meublée exercée à titre professionnel.
Si au cours du délai d'imputation, le contribuable devient professionnel, le présent article pourrait conduire à interdire l'imputation de ces déficits.

Les déficits non encore imputés en 2008 devraient être concernés par cette mesure, aucune mesure transitoire n'étant prévue.

Régime des micro-entreprises :
Les activités de location meublée relèvent désormais du régime des activités des prestations de services et non plus de celui des activités de vente et de fourniture de logement.
Il en résulte que la limite maximale des recettes permettant de se prévaloir de ce régime est désormais fixée en 2009 à 32 000 euros (au lieu de 80 000 euros).

L'abattement pour charges applicable au montant des recettes pour l'établissement du revenu imposable est ramené de 71% à 50%, ce qui a pour effet de rendre l'application de ce régime nettement moins attractive.

Le régime de micro-entreprise peut rester applicable pour l'établissement de l'imposition due au titre des deux premières années au cours desquelles le montant des recettes excède le seuil de 32 000 euros, quel que soit le montant du dépassement, dès lors que la location meublée est en principe exonérée de TVA.

Lorsque des établissements proposent ou fournissent, outre l'hébergement, des services d'accueil, de nettoyage des locaux, petit déjeuner, fourniture du linge de maison etc, l'activité exercée relève de la para-hôtellerie et non de la location meublée. Ces activités pourraient donc continuer à bénéficier du régime des micro-entreprises si le total des recettes annuelles n'excède pas 80 000 euros pour 2009.

 
Amendement BOUVARD/Censi
 

Les sénateurs ont adopté le 19 mars 2009 l'article 8B qui donne au LMNP la même réduction que la Loi Scellier de 25% de l'investissement sur 9 ans (plafonné à 300 000 euros ht, soit 75 000 euros de réduction d'impôt maximum) s'appliquant à compter des revenus de l'année 2009.

De plus, le texte a été étendu aux résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant reçu l'agrément " qualité "

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 euros ht.
Lorsqu'elle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au moins 15 ans et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, la réduction d'impôt est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.

Les amortissements ne pourront être pris en compte que sur la fraction supérieure à 300 000 euros.

La réduction d'impôt est de 25% pour les logements acquis en 2009 et 2010 et de 11% pour les logements acquis à compter de l'année 2012 avec le rabot fiscal.

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation correspondant à ses droits dans l'indivision.

Pour les logements acquis neufs, en état de futur d'achèvement ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation, la réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des 8 années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Pour les logements achevés depuis au moins 15 ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même années puis sur l'impôt dû au titre de chacune des 8 années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

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