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Financiere Cayrel | 21-11-2017
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Loi Malraux
 

La Loi Malraux ou dispositif Malraux permet aux propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible à la Loi Malraux de déduire du revenu global l’ensemble des travaux réalisés dans le cadre d’une restauration complète d’un bien.
Les frais financiers liés aux travaux ne sont déductibles que sur les seuls revenus fonciers excédentaires.

P
rincipes de la défiscalisation de la Loi Malraux :

- Le bien doit être un logement ancien
situé soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) soit dans un secteur sauvegardé.
Depuis le 1er janvier 1995, les PRI (Périmètres de Restauration Immobilière) ont laissé la place aux droits au bénéfice de la Loi Malraux. Immobilier de prestige.

- Ce n'est qu'à partir du moment où la ZPPAUP est publiée que l'on peut prétendre au bénéfice de la Loi Malraux. Mais les travaux sont admis en déduction du revenu global qu'à partir du moment où ils seront déclarés d'utilité publique. Cette Déclaration d'Utilité Publique (DUP) résulte d'une enquête préalable, ouverte par arrêté préfectoral.

- Le propriétaire s'engage à louer le logement à usage de résidence principale pendant 9 ans.
- Les travaux entrepris doivent aboutir à la restauration totale d'un immeuble bâti.

Notion de Secteur Sauvegardé :


Autre option pour bénéficier du régime fiscal de la Loi Malraux :

- Acquérir un bien situé en secteur sauvegardé. Il en existe 95 environ, répartis sur le territoire français. L'institution des secteurs sauvegardés trouve son essence même dans la loi n°62-903 du 4 aout 1962, dite la loi Malraux.

Avantages de la Loi Malraux :


Toutes les charges de la propriétés de droit commun, les frais de démolition, les travaux de reconstruction des toitures ou de murs extérieurs dès lors qu'ils sont consécutifs à ceux de démolition, ainsi que les travaux de transformation en logement, frais d'adhésion à des AFU, peuvent engendrer un déficit. Ce déficit est alors imputable en totalité sur le revenu global de l'investisseur et non plus sur les revenus fonciers comme c'est le cas dans le régime de droit commun.

L'investisseur peut déduire de son revenu global l'ensemble des dépenses nécessaires à la restauration, sans plafonnement de leur montant.

Le type d'investissement est destiné aux investisseurs fortement fiscalisés.
 

Le but est d'écrêter la tranche marginale d'imposition.

 

 

   

Réforme 2010 de la Loi Malraux
 
Jusqu'à présent, l'avantage fiscal loi Malraux était réservé aux immeubles affectés à l'habitation ainsi qu'à ceux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage.

La réduction d'impôt de ce nouveau dispositif Malraux 2010 (article 199 quatervicies du CGI) s'applique aux locaux d'habitation ainsi que, désormais, aux locaux professionnels (locaux d'habitation ou locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage, locaux affectés à un usage autre que d'habitation n'ayant pas été originellement destinés à l'habitation et dont le produit de la location est imposé dans la catégorie des revenus fonciers).
Par contre l'avantage fiscal de la loi Malraux 2009 ne s'applique pas à la transformation de locaux d'habitation en locaux professionnels.

Dans ce nouveau dispositif Malraux 2010, les contribuables domiciliés en France bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à raison des dépenses qu'ils supportent en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti pour laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.

>>> A noter que les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2009, demeurent soumises à l'ancien dispositif Malraux.

Ouvre droit à la réduction d'impôt loi Malraux 2010 certaines charges foncières de droit commun, et les dépenses spécifiques à la restauration de l'immeuble, énumérées ci-après, à l'exclusion du prix d'acquisition du bien :

- Dépenses de réparation et d'entretien,
- Primes d'assurance,
- Dépenses d'amélioration de l'habitation (sauf frais de travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement),
- Dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante, ou à faciliter l'accueil des handicapés à l'exclusion des frais de travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement),
- Impositions autres que celles incombant normalement à l'occupant perçues au profit des collectivités locales,
- Les frais de gestion,
- Provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété pour le paiement desdites dépenses,
- Travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique : travaux de démolition, reconstitution de toitures ou de murs extérieurs ou réaffectation à l'habitation,
- Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.

Les dépenses imposées ou autorisées par l'autorité publique seront défiscalisées, qu'elles soient réalisées ou non dans le volume bâti existant. Les extensions de superficie habitables pourront ainsi bénéficier de la réduction d'impôts.

Dates de réalisation des dépenses dans la réforme Malraux 2010 :

Seules sont prises en compte les dépenses supportées jusqu'au 31 décembre de la 4ème année suivant l'une des deux dates suivantes :
- soit la date de délivrance du permis de construire
- soit de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable.

Les contribuables peuvent donc bénéficier d'un avantage fiscal pendant 4 années d'imposition au maximum.

Calcul de la défiscalisation loi Malraux 2010 :

Le taux de réduction d'impôt diffère selon la zone de protection concernée :

- Pour les immeubles situés dans une ZPPAUP, la réduction d'impôt de la loi Malraux 2013 est de 22% du montant des dépenses retenues dans la limite annuelle de 100 000 euros, soit 22 000 euros aux maximum.

- Pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé, ce taux est majoré à 30%, dans la limite annuelle de 100 000 euros, soit 30 000 euros.

 NOUVEAUTE 2017 :

Le plafond des dépenses est lissé : 400 000 euros sur 4 ans en remplacement de 100 000 euros / an. Possibilité de report des excédents de réduction sur l'IR sur les 3 années suivantes. 

Conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt loi Malraux 2010 :

Les locaux doivent être affectés à l'habitation. Le bailleur s'engage à affecter le logement à la location non meublée à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de 9 ans.

La location ne peut pas être conclue avec un membre du même foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à l'un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.

 

Réforme 2017 de la Loi Malraux
 
 
Adaptation du dispositif suite à la création des "Sites patrimoniaux remarquables" remplaçant les secteurs sauvegardés.
 
 La loi du 7 juillet 2016 a transformé les secteurs sauvegardés, les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et les aires de mise en valeur de l'architecture et patrimoine (AVAP) concernés par la réduction Malraux en sites patrimoniaux remarquables (SPR).
 
La LFR pour 2016 adapte en conséquence les dispositions de la réduction Malraux en visant les SPR dans le champ d'application géographique de la réduction et en supprimant corrélativement, la référence aux secteurs sauvegardés, aux ZPPAUH et aux AVAP.
 
La LFR pour 2016 proroge, par ailleurs jusqu'au 31 décembre 2019 le bénéfice de la réduction Malraux aux dépenses de restauration des immeubles situés dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé.
 
Entrée en vigueur : ces applications s'appliquent :
- aux opération de restauration immobilière pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est déposée depuis le 9 juillet 2016 ;
- aux souscripteurs au capital de parts de SCPI dont la date de clôture est intervenue depuis le 9 juillet 2016.
 
Élargissement du dispositif aux immeubles affectés à l'habitation après travaux
 
Rappel des principes : jusqu'à présent, la réduction Malraux était susceptible de s'appliquer aux locaux destinés à l'origine à l'habitation et réaffectés à cet usage exemple un local d'habitation transformé en bureau ou commerce puis réaffecté à l'habitation.
 
La LFR pour 2016 prévoit désormais qu'elle s'applique à tous les locaux destinés, après réalisation des travaux, à l'habitation, y compris ceux qui ne l'étaient pas originellement. Ex : les bureaux transformés en logements.
 
Remplacement du plafond annuel de dépenses éligibles par un plafond pluriannuel.
 
Rappel des principes : les dépenses prises en compte au titre de la réduction Malraux sont celles supportées à compter de la date de délivrance du permis de construire et jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante.
 
La LFR 2016 prévoit que ces dépenses ne sont plus retenues dans la limite annuelle de 100.000 € mais dans la limite global de 400.000 € applicable sur l'ensemble de la période d'éligibilité de quatre ans.

 

Nos offres de défiscalisation dans le cadre de la Loi Malraux:

Pour connaître nos nouvelles offres ou avoir recours aux conseils d'un professionnel, n'hésitez pas à Nous contacter :

Cabinet Financière Cayrel - 44000 Nantes
Tél: 02.40.76.74.76
Fax: 02.40.16.26.48
 
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>>> Pour plus d'informations n'hésitez pas à Nous contacter
Cabinet Financière Cayrel André - 44000 Nantes

Tél: 02.40.76.74.76
Fax: 02.40.16.26.48

 
 
   
     


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